Вечная дилемма, но хочу ваши мнения. Ипотека под 12% годовых, взял ещё по старой ставке, повезло. Сейчас появился свободный поток, тысяч по пятьдесят в месяц. Вариант первый, кидать в досрочное погашение и закрыть ипотеку лет за пять вместо пятнадцати. Вариант второй, нести на рынок, ведь на длинном горизонте акции исторически дают больше 12%. Голова говорит «математика за рынок», а нутро орёт «гаси долг, спи спокойно». Кто как решал для себя?
Я гасил досрочно и ни разу не пожалел. 12% гарантированной доходности от погашения против «исторически акции дают больше», но с риском и нервами. Гарантированное всегда переигрывает вероятное, когда речь про долг.
Разберём честно, без лозунгов в обе стороны. Досрочное погашение это гарантированная доходность, равная ставке кредита: гася ипотеку под 12%, вы как будто вкладываете деньги под безрисковые 12% чистыми. Чтобы рынок это переиграл, он должен принести больше 12% после налога (13-15% НДФЛ с прибыли) и после инфляции по риску, то есть стабильно давать процентов 15-16 годовых. Исторически широкий рынок такое давал, но с дикой волатильностью и не каждые пять лет. Теперь важное, что часто упускают. Сравнивать надо не с ожидаемой доходностью рынка, а с гарантированной альтернативой: сейчас короткие ОФЗ и вклады могут давать вполне сопоставимо со ставкой вашей ипотеки, и тогда чистая выгода от «нести на рынок» вообще тает. Мой практический алгоритм. Первое, если у вас ещё нет подушки на 3-6 месяцев, вообще не думайте про рынок, сначала подушка, иначе при потере дохода вы окажетесь и без денег, и с ипотекой. Второе, если ставка ипотеки заметно выше того, что дают безрисковые инструменты, гасите досрочно, это чистая гарантированная выгода без нервов. Третье, не забывайте про имущественный вычет и вычет по процентам ипотеки, они снижают реальную стоимость кредита, посчитайте её с учётом возврата НДФЛ. И четвёртое, самое честное: ваше «нутро орёт гаси» это не слабость, а сигнал про вашу личную переносимость риска. Человек, который спит спокойно без долга, примет более разумные инвестрешения в остальном, чем тот, кто закредитован и дёргается. Психологический комфорт это часть доходности. Лично я склоняюсь к гибриду: основную часть в досрочное, меньшую на рынок, чтобы и долг таял, и привычка инвестировать формировалась. Это не ИИР, посчитайте свои ставки конкретно.
Вот про сравнение не с рынком, а с безрисковой альтернативой это переворачивает всю картину. Я-то в голове держал «акции же дают 20», а надо сравнивать с вкладом. Пойду гибридом, спасибо за развёрнуто.