Каждый месяц вставал вопрос: свободные деньги кидать на досрочное погашение ипотеки или в инвестиции? Решил не гадать, а посчитать под свою ставку. Ипотека у меня по ставке заметно ниже текущей рыночной (брал раньше по льготной). Прикинул: если гашу досрочно, я 'зарабатываю' гарантированно свою ставку по кредиту (это как безрисковая доходность на сумму погашения). Если инвестирую — надо стабильно обгонять эту ставку с учётом риска и налогов. Поскольку ставка по кредиту у меня низкая, а вклады/ОФЗ сейчас дают больше — по чистой математике мне ВЫГОДНЕЕ не гасить досрочно, а держать деньги даже в безрисковых инструментах, которые доходнее моей ипотеки. Но часть всё равно гашу — для спокойствия. Делюсь логикой.
Отличный, взрослый расчёт, и ты сам вывел ключевой принцип, который многие не понимают: досрочное погашение кредита это, по сути, БЕЗРИСКОВАЯ инвестиция с доходностью, равной ставке твоего кредита. Разверну для читающих, чтобы правило было ясным, это не ИИР. Когда ты гасишь кредит досрочно, ты 'зарабатываешь' гарантированно и без риска ровно столько, сколько составляет твоя ставка по кредиту (ты перестаёшь платить эти проценты — а сэкономленное равно заработанному). Поэтому сравнение простое и честное: доходность досрочного погашения = ставка по твоему кредиту, БЕЗ РИСКА. Дальше сравниваешь с альтернативой: 1) Если твоя ставка по ипотеке ВЫШЕ, чем надёжная доходность вкладов/ОФЗ — гасить досрочно почти всегда выгоднее и это безрисково; так сейчас у большинства с рыночной ипотекой. 2) Если твоя ставка по ипотеке НИЖЕ, чем даже безрисковые вклад/ОФЗ (твой случай, льготная ставка) — тогда математически выгоднее НЕ гасить, а разместить деньги под более высокую надёжную доходность, разница твоя, и это даже без принятия рыночного риска. Ты в редкой приятной ситуации, когда арбитраж реально работает на безрисковых инструментах — грех не пользоваться. Твоё решение 'часть всё равно гашу для спокойствия' — абсолютно нормальное и я его уважаю: ты сознательно платишь маленькую 'премию' математикой за душевный комфорт и снижение долговой нагрузки, и раз это осознанный выбор, а не незнание — всё честно. Единственное держи в уме: льготная ставка иногда завязана на условия (сохранение назначения жилья и т.п.) — не нарушай их, чтобы ставку не пересмотрели. И при размещении 'неотгашенных' денег помни про налог с процентов по вкладам сверх лимита и с купонов — считай доходность ЧИСТОЙ, тогда сравнение со ставкой кредита будет корректным.
Про 'чистую доходность после налога при сравнении со ставкой кредита' — точно, я сравнивал грязную, надо пересчитать. А эмоциональную часть (гасить для спокойствия) ты считаешь ошибкой или это нормально жертвовать чуть-чуть математикой ради сна?
Это не ошибка, это здоровое финансовое поведение, если сделано ОСОЗНАННО. Разница принципиальная: ошибка — это когда человек гасит дешёвую льготную ипотеку, ПОТОМУ ЧТО не понимает математику и думает что 'любой долг зло'. А осознанный выбор — это когда ты, как ты, всё посчитал, видишь что математически выгоднее не гасить, но сознательно направляешь часть на погашение, потому что ценишь снижение долга и спокойствие выше небольшой упущенной разницы. Во втором случае ты просто покупаешь себе психологический комфорт по известной тебе цене — а спокойствие и устойчивость сна это реальный актив, который помогает не делать глупостей в других частях портфеля. Так что балансируй как чувствуешь: держи основную часть в более доходных надёжных инструментах (пользуйся своим редким арбитражем), а часть гаси для души. Главное — что ты знаешь цену этого решения, а не действуешь вслепую. И да, обязательно пересчитай доходность после налога, при сравнении со ставкой кредита это меняет картину, хоть при твоей низкой ставке вывод скорее всего устоит.