Всегда считал, что квартира под сдачу это надёжно и выгодно, 'бетон не подведёт'. Купил однушку, сдал. Сел посчитать реальную доходность — получилось около 4-5% годовых от стоимости квартиры, и это ДО налога и до расходов на ремонт/простой. Депозит в банке сейчас даёт заметно больше без всякой возни с жильцами. Я где-то ошибся в расчётах, или аренда реально настолько невыгодна, а все просто не считают?
Ты не ошибся — ты, наоборот, первый раз посчитал ЧЕСТНО, и поэтому приуныл. Это не ИИР, но давай разложу, потому что 'бетон не подведёт' — самый дорогой миф частного инвестора. Арендная доходность жилья в крупных городах реально составляет в среднем порядка 4-6% годовых от стоимости квартиры, и это ВАЛОВАЯ цифра, до всего. Считаем чистую. Из этих 4-6% вычитай: налог (если ты как физлицо — НДФЛ с аренды, если как самозанятый — налог на профдоход, это выгоднее, около 4% с дохода от физлиц); простои между жильцами (месяц-два в году пустует — минус существенная часть годового дохода); ремонт и амортизацию (жильцы изнашивают квартиру, периодически обновление, техника, сантехника); коммуналку, которую не всегда полностью перекладываешь; риелтора при поиске жильцов; возможные проблемные жильцы, долги, порча. После всего этого чистая доходность аренды часто съёживается до 3-4%, иногда ниже. И ты абсолютно прав: банковский вклад или короткие ОФЗ при нынешней ставке ЦБ дают больше БЕЗ хлопот, без риска проблемных жильцов, без неликвидности и с полной ликвидностью. Так в чём тогда смысл жилья? Он есть, но не в текущей доходности: 1) рост стоимости самой квартиры на длинном горизонте (но это не гарантировано и зависит от локации и цикла); 2) это реальный физический актив, психологически многим спокойнее; 3) защита от инфляции вдолгую. То есть жильё под сдачу это ставка в основном на РОСТ ЦЕНЫ актива плюс скромный денежный поток, а не на высокую текущую доходность. И сравнивать его надо честно: не 'аренда против нуля', а 'аренда со всеми хлопотами и неликвидностью против вклада/облигаций/фондов, которые дают больше и ликвиднее'. Многие этого расчёта не делают и живут иллюзией 'выгодно', пока не сядут с калькулятором как ты. Если тебе важен рост цены конкретного объекта и ты в него веришь — ок. Если гнался за доходностью — то финансовые инструменты сейчас честнее.
Про самозанятость для аренды не знал, это реально снижает налог против обычного НДФЛ? И получается, весь смысл держать квартиру сейчас — это вера в рост её цены, а не аренда сама по себе?
Да, оформление сдачи через режим самозанятого (налог на профессиональный доход) обычно выгоднее по ставке, чем платить НДФЛ как обычное физлицо, плюс это легально и снимает риск претензий за 'серую' аренду — посчитай под свою ситуацию и лимиты дохода этого режима. И вывод ты сделал верный: при текущих доходностях аренда сама по себе проигрывает финансовым инструментам, поэтому держат жильё в основном те, кто верит в рост стоимости объекта или кому важен именно физический актив. Как чистый доходный инструмент 'здесь и сейчас' квартира сейчас слабовата, и хорошо, что ты это увидел цифрами, а не постфактум.